Guide du parcours immobilier de A à Z

Acheter ou vendre : par quoi commencer ?

Un projet immobilier est une aventure passionnante mais complexe. Que vous souhaitiez acheter votre résidence principale, investir dans la pierre ou vendre un bien, il est essentiel de bien comprendre les étapes qui vous attendent.

Définir votre projet immobilier

Avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions :

• Quel est votre objectif ? Résidence principale, secondaire, investissement locatif
• Quel est votre budget ? Apport personnel, capacité d'emprunt, frais annexes
• Quel est votre calendrier ? Urgence ou projet à moyen terme
• Quels sont vos critères ? Localisation, surface, type de bien
• Achetez-vous seul ou à plusieurs ? En couple, en indivision, via une SCI

Le parcours de l'acheteur en résumé

L'achat immobilier suit un parcours bien défini qui dure généralement 6 à 12 mois :

• Définition du projet et du budget
• Recherche de financement et accord de principe
• Recherche du bien et visites
• Offre d'achat et négociation
• Signature du compromis de vente
• Obtention du prêt définitif
• Signature de l'acte authentique chez le notaire

Pour tout savoir sur l'achat, consultez notre Guide de l'achat immobilier et notre Guide du financement.

Le parcours du vendeur en résumé

La vente immobilière est généralement plus rapide, avec un délai de 3 à 6 mois en moyenne :

• Estimation du bien
• Réalisation des diagnostics obligatoires
• Mise en vente (avec ou sans agence)
• Visites et négociations
• Signature du compromis de vente
• Signature de l'acte authentique

Pour tout savoir sur la vente, consultez notre Guide de la vente immobilière et notre Guide de l'estimation.

Les étapes clés de votre projet

Voici le détail chronologique des étapes, que vous soyez acheteur ou vendeur.

Timeline de l'acheteur

Mois 1-2 : Préparation

• Évaluation de votre capacité d'emprunt → Guide du financement
• Constitution de votre apport personnel
• Obtention d'un accord de principe bancaire
• Définition précise de vos critères de recherche

Mois 2-4 : Recherche

• Consultation des annonces, visites
• Analyse des biens visités (emplacement, état, prix)
• Vérification des documents (copropriété, diagnostics) → Guide des documents
• Si copropriété : analyse des charges et PV d'AG → Guide de la copropriété

Mois 4-5 : Négociation et compromis

• Offre d'achat et négociation
• Signature du compromis de vente → Guide du notaire
• Versement du dépôt de garantie (5-10%)
• Délai de rétractation de 10 jours

Mois 5-7 : Financement

• Dépôt du dossier de prêt définitif
• Obtention de l'offre de prêt (délai légal de 45-60 jours)
• Acceptation de l'offre après 10 jours de réflexion
• Souscription de l'assurance emprunteur

Mois 7-8 : Finalisation

• Levée des conditions suspensives
• Signature de l'acte authentique chez le notaire
• Paiement du prix et des frais → Guide des frais
• Remise des clés : vous êtes propriétaire !

Timeline du vendeur

Semaine 1-2 : Préparation

• Estimation du bien → Guide de l'estimation
• Réalisation des diagnostics obligatoires → Guide des diagnostics
• Rassemblement des documents nécessaires → Guide des documents
• Éventuels travaux de valorisation → Guide de la rénovation

Semaine 2-4 : Mise en vente

• Choix du mode de vente (agence, PAP, mandat)
• Rédaction de l'annonce et photos
• Diffusion sur les portails immobiliers

Mois 1-3 : Commercialisation

• Gestion des visites
• Réception et analyse des offres
• Négociation et acceptation d'une offre

Mois 3-4 : Compromis

• Signature du compromis de vente
• Purge du droit de préemption (si applicable)
• Attente de l'obtention du prêt par l'acheteur

Mois 4-6 : Finalisation

• Préparation de l'acte authentique
• Signature chez le notaire → Guide du notaire
• Remise des clés et encaissement du prix
• Fiscalité de la vente (plus-value éventuelle) → Guide de la fiscalité

Le cas de l'achat-revente

Si vous vendez pour racheter, deux options s'offrent à vous :

• Vendre d'abord : sécurise le financement mais nécessite parfois un logement temporaire
• Acheter d'abord : plus confortable mais nécessite un prêt relais

Le prêt relais permet de financer votre nouvel achat en attendant la vente de votre bien actuel. Parlez-en à votre banque.

Les acteurs de votre projet immobilier

Plusieurs professionnels interviennent dans une transaction immobilière. Voici leur rôle et quand les solliciter.

La banque et le courtier

Ils sont essentiels pour votre financement :

• La banque : accorde le prêt immobilier, évalue votre dossier, propose les conditions
• Le courtier : compare les offres de plusieurs banques, négocie pour vous, vous fait gagner du temps
• Quand les contacter : dès le début de votre projet, avant même de visiter

Tout comprendre sur le financement : Guide du financement

L'agent immobilier

Il facilite la mise en relation entre vendeurs et acheteurs :

• Pour le vendeur : estimation, diffusion de l'annonce, gestion des visites, négociation
• Pour l'acheteur : recherche ciblée, organisation des visites, conseil
• Coût : généralement 3 à 6% du prix de vente

Comprendre les frais d'agence : Guide des frais immobiliers

Le notaire

Officier public incontournable de toute transaction immobilière :

• Rôle : rédige les actes, vérifie la légalité, collecte les taxes, conserve les documents
• Interventions : compromis de vente (facultatif) et acte authentique (obligatoire)
• Coût : les "frais de notaire" (7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf)

Tout savoir sur le notaire : Guide du notaire

Le diagnostiqueur

Professionnel certifié qui réalise les diagnostics obligatoires :

• Diagnostics : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, etc.
• Obligatoire pour : toute vente et location
• Coût : 200 à 500 € selon le nombre de diagnostics

Liste complète des diagnostics : Guide des diagnostics

Autres intervenants possibles

• Architecte : pour les projets de rénovation ou d'extension
• Artisans : pour les travaux de rénovation → Guide de la rénovation
• Expert immobilier : pour une estimation précise et argumentée
• Syndic de copropriété : fournit les documents obligatoires → Guide de la copropriété
• Expert-comptable : pour l'optimisation fiscale → Guide de la fiscalité

Délais, budget et points de vigilance

Pour réussir votre projet, anticipez les délais et prévoyez un budget réaliste.

Combien de temps dure un projet immobilier ?

Pour un achat :

• Préparation et recherche : 1 à 6 mois
• Du compromis à l'acte : 2 à 3 mois
• Total moyen : 4 à 9 mois

Pour une vente :

• Préparation : 1 à 2 semaines
• Commercialisation : 1 à 4 mois (selon le marché)
• Du compromis à l'acte : 2 à 3 mois
• Total moyen : 3 à 7 mois

Le budget global à prévoir

Au-delà du prix du bien, prévoyez ces frais supplémentaires :

• Frais de notaire : 7-8% (ancien) ou 2-3% (neuf)
• Frais d'agence : 3-6% si à la charge de l'acheteur
• Frais de garantie bancaire : 1-2% du prêt
• Frais de dossier : 500-1 500 €
• Assurance emprunteur : 0,1-0,5% du capital par an
• Travaux éventuels : variable
• Déménagement : 500-3 000 €

Règle simple : prévoyez 10-12% de frais en plus du prix affiché dans l'ancien.

Détail complet des frais : Guide des frais immobiliers

Les 10 erreurs à éviter

• 1. Ne pas vérifier sa capacité d'emprunt avant de chercher
• 2. Négliger les frais annexes dans son budget
• 3. Se précipiter sur le premier bien visité
• 4. Ignorer les documents de copropriété et les travaux votés
• 5. Sous-estimer l'importance du DPE (passoires thermiques)
• 6. Ne pas négocier le prix ou les frais d'agence
• 7. Signer sans comprendre les clauses du compromis
• 8. Oublier de souscrire les assurances à temps
• 9. Ne pas anticiper les délais (prêt, notaire)
• 10. Négliger l'après-achat (taxe foncière, charges, travaux)

Checklist du projet réussi

Avant de signer, vérifiez que vous avez :

• ✓ Obtenu un accord de principe pour votre prêt
• ✓ Calculé votre budget total (prix + frais + travaux)
• ✓ Vérifié tous les diagnostics du bien
• ✓ Analysé les documents de copropriété (si applicable)
• ✓ Compris toutes les clauses du compromis
• ✓ Prévu une marge pour les imprévus
• ✓ Souscrit votre assurance emprunteur
• ✓ Planifié votre déménagement