Guide de l'immobilier et de la fiscalité

La plus-value immobilière

Lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l'avez acheté, vous réalisez une plus-value. Cette plus-value est en principe imposable, mais de nombreuses exonérations et abattements existent.

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre :

• Le prix de vente (diminué des frais de cession : diagnostics, commission d'agence...)
• Le prix d'acquisition (majoré des frais d'acquisition : frais de notaire, commission d'agence à l'achat...)

Si vous avez réalisé des travaux, vous pouvez les ajouter au prix d'acquisition (sur justificatifs) ou appliquer un forfait de 15% si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.

Abattements pour durée de détention

La plus-value bénéficie d'abattements progressifs selon la durée de détention du bien :

Pour l'impôt sur le revenu (19%) :

• 6% par an de la 6ème à la 21ème année
• 4% la 22ème année
• Exonération totale après 22 ans

Pour les prélèvements sociaux (17,2%) :

• 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année
• 1,60% la 22ème année
• 9% par an de la 23ème à la 30ème année
• Exonération totale après 30 ans

Les exonérations de plus-value

Certaines situations permettent d'être totalement exonéré d'impôt sur la plus-value :

• Résidence principale : exonération totale pour la vente de votre résidence principale
• Première cession d'un logement autre que la résidence principale : si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes et que vous réemployez le prix pour acheter votre résidence principale
• Prix de vente inférieur à 15 000 € : exonération totale
• Détention depuis plus de 30 ans : exonération totale (IR + PS)
• Expropriation : sous conditions de réemploi
• Vente à un organisme de logement social

Cas particuliers

• Bien reçu par succession : le prix d'acquisition est la valeur déclarée dans la succession
• Bien reçu par donation : le prix d'acquisition est la valeur déclarée dans l'acte de donation
• SCI à l'IR : la plus-value est calculée au niveau de chaque associé selon ses quotes-parts
• Bien démembré : règles spécifiques selon que vous êtes usufruitier ou nu-propriétaire

Impôts sur les revenus locatifs

Les revenus tirés de la location d'un bien immobilier sont imposables. Le régime fiscal dépend du type de location : nue ou meublée.

Location nue : les revenus fonciers

Les loyers perçus d'une location nue (non meublée) sont des revenus fonciers :

• Imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu (0% à 45%)
• Soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%
• Déclarés sur le formulaire 2044 (régime réel) ou directement sur la déclaration 2042 (micro-foncier)

Location meublée : les BIC

Les loyers d'une location meublée sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) :

• LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : si vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an OU représentent moins de 50% de vos revenus
• LMP (Loueur Meublé Professionnel) : si vos recettes dépassent 23 000 € ET représentent plus de 50% de vos revenus professionnels

Comment déclarer ses revenus locatifs

La déclaration dépend du régime choisi :

• Micro-foncier / Micro-BIC : déclaration simplifiée sur le formulaire 2042, cases dédiées
• Régime réel foncier : formulaire 2044
• Régime réel BIC (LMNP/LMP) : liasse fiscale 2031 + formulaires annexes

La déclaration doit être effectuée chaque année au printemps, généralement entre avril et juin selon votre département.

Les régimes fiscaux de la location

Plusieurs régimes fiscaux s'offrent à vous selon le type de location et le montant de vos revenus. Le choix du bon régime peut significativement impacter votre imposition.

Le micro-foncier

Régime simplifié pour la location nue :

• Condition : revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 € par an
• Avantage : abattement forfaitaire de 30% sur les loyers
• Fonctionnement : vous déclarez vos loyers bruts, l'administration applique automatiquement l'abattement
• Inconvénient : pas de déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux...)

Le régime réel foncier

Régime permettant de déduire les charges réelles :

• Obligatoire : si revenus fonciers supérieurs à 15 000 € ou sur option
• Charges déductibles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et réparation, assurances, frais de gestion, taxe foncière...
• Avantage : possibilité de créer un déficit foncier
• Engagement : option irrévocable pendant 3 ans

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Régime attractif pour la location meublée :

Micro-BIC :

• Recettes inférieures à 77 700 € (meublé classique) ou 188 700 € (meublé de tourisme classé)
• Abattement de 50% (meublé classique) ou 71% (meublé de tourisme classé)
• Déclaration simplifiée

Régime réel simplifié :

• Déduction des charges réelles
• Amortissement du bien et du mobilier : permet souvent de ne pas payer d'impôt pendant de nombreuses années
• Nécessite une comptabilité et souvent l'aide d'un expert-comptable

Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Statut pour les loueurs importants :

• Conditions : recettes supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus professionnels du foyer
• Avantages : imputation des déficits sur le revenu global, exonération de plus-value après 5 ans d'activité
• Inconvénients : cotisations sociales (environ 35-40% du bénéfice), CFE

Les dispositifs de défiscalisation

Plusieurs dispositifs permettent de réduire son impôt en investissant dans l'immobilier :

• Pinel / Pinel+ : réduction d'impôt de 12% à 21% pour l'achat d'un logement neuf loué (jusqu'au 31/12/2024)
• Denormandie : réduction d'impôt pour l'achat d'un logement ancien à rénover dans certaines villes
• Malraux : réduction d'impôt pour la restauration d'immeubles en secteur sauvegardé
• Monuments historiques : déduction totale des travaux du revenu global
• Loc'Avantages : réduction d'impôt pour location à loyer modéré

Optimisation fiscale légale

Il existe plusieurs stratégies légales pour réduire la fiscalité de vos revenus immobiliers. Attention toutefois aux montages abusifs qui peuvent être requalifiés par l'administration fiscale.

Le déficit foncier

Le déficit foncier permet de réduire votre revenu imposable :

• Principe : si vos charges déductibles sont supérieures à vos loyers, vous créez un déficit
• Imputation : le déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an
• Report : l'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
• Condition : maintenir le bien en location pendant au moins 3 ans après l'imputation

Les travaux déductibles

En régime réel, certains travaux sont déductibles des revenus fonciers :

Travaux déductibles :

• Travaux d'entretien et de réparation
• Travaux d'amélioration (sauf construction ou agrandissement)
• Travaux de mise aux normes

Travaux non déductibles :

• Travaux de construction ou reconstruction
• Travaux d'agrandissement
• Travaux qui modifient la structure du bien

L'amortissement en LMNP

L'amortissement est le principal avantage du régime réel en LMNP :

• Principe : vous déduisez chaque année une fraction du prix du bien et du mobilier
• Durées : généralement 25-30 ans pour l'immobilier, 5-10 ans pour le mobilier
• Effet : permet souvent d'effacer totalement l'impôt sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années
• Limite : l'amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global

Stratégies selon votre profil

Investisseur débutant :

• Privilégiez la simplicité avec le micro-foncier ou micro-BIC
• Évaluez si le LMNP réel serait plus avantageux avec un expert-comptable
• Ne vous lancez pas dans des dispositifs complexes sans conseil

Investisseur confirmé :

• Optimisez avec le régime réel et les amortissements en LMNP
• Utilisez le déficit foncier pour réduire votre imposition globale
• Étudiez la holding immobilière pour les patrimoines importants
• Anticipez la transmission avec le démembrement de propriété