Guide des frais immobiliers

Les frais de notaire

Les frais de notaire représentent une part importante du budget d'acquisition. Souvent sous-estimés, ils varient significativement selon que vous achetez dans l'ancien ou dans le neuf.

Frais de notaire dans l'ancien

Pour l'achat d'un bien ancien (plus de 5 ans), les frais de notaire s'élèvent à environ 7 à 8% du prix de vente.

Pour un bien à 250 000 €, comptez environ 17 500 à 20 000 € de frais de notaire.

Ces frais se décomposent ainsi :

• Droits de mutation (taxes) : environ 5,80% du prix (dont 4,50% pour le département)
• Émoluments du notaire : environ 1% du prix (barème réglementé)
• Frais de débours : environ 0,1% (frais avancés par le notaire)
• Contribution de sécurité immobilière : 0,10% du prix

Frais de notaire dans le neuf

Pour l'achat d'un bien neuf (VEFA ou moins de 5 ans), les frais de notaire sont réduits à environ 2 à 3% du prix de vente.

Pour un bien à 250 000 €, comptez environ 5 000 à 7 500 € de frais de notaire.

Cette réduction s'explique par :

• Pas de droits de mutation : remplacés par une taxe de publicité foncière réduite (0,715%)
• TVA déjà incluse : dans le prix de vente (20%)
• Émoluments identiques : même barème que dans l'ancien

Détail des composantes

Les droits d'enregistrement (ancien) :

• Taxe départementale : 4,50% (3,80% dans certains départements)
• Taxe communale : 1,20%
• Frais d'assiette : 2,37% de la taxe départementale

Les émoluments du notaire (barème 2024) :

• De 0 à 6 500 € : 3,870%
• De 6 500 à 17 000 € : 1,596%
• De 17 000 à 60 000 € : 1,064%
• Au-delà de 60 000 € : 0,799%

Les débours :

• Extrait cadastral, états hypothécaires
• Frais de publication au fichier immobilier
• Copies d'actes, timbres fiscaux

Simuler ses frais de notaire

Formule simplifiée pour estimer vos frais :

• Ancien : Prix × 8% (estimation haute prudente)
• Neuf : Prix × 3% (estimation haute prudente)

Les frais d'agence immobilière

Les frais d'agence représentent la rémunération de l'agent immobilier pour son travail d'intermédiation. Ils sont libres et négociables.

Qui paie les frais d'agence ?

Les frais d'agence peuvent être à la charge du vendeur ou de l'acquéreur :

Frais à la charge du vendeur (le plus courant) :

• Le prix affiché est "frais d'agence inclus" (FAI)
• Le vendeur reçoit le prix net vendeur (prix FAI - commission)
• Les frais de notaire sont calculés sur le prix FAI

Frais à la charge de l'acquéreur :

• Le prix affiché est le prix net vendeur
• L'acquéreur paie le prix + les frais d'agence
• Avantage : les frais de notaire sont calculés uniquement sur le prix net vendeur (économie de 7-8% sur les frais d'agence)

Combien coûtent les frais d'agence ?

Les frais d'agence varient généralement entre 3% et 8% du prix de vente :

• Agences traditionnelles : 4% à 6% en moyenne
• Agences à honoraires fixes : forfait de 2 000 à 5 000 €
• Agences en ligne : 1% à 3% ou forfait réduit
• Mandataires indépendants : souvent moins chers (3-4%)

Les frais sont souvent dégressifs : plus le bien est cher, plus le pourcentage diminue.

Peut-on négocier les frais d'agence ?

Oui, les frais d'agence sont négociables. Voici comment :

• Comparez plusieurs agences : faites jouer la concurrence
• Négociez avant de signer le mandat : c'est le bon moment
• Argumentez : bien facile à vendre, marché porteur, double mandat
• Proposez un mandat exclusif : contre une réduction des honoraires

Une réduction de 0,5 à 1 point est souvent possible, soit une économie de 1 000 à 3 000 € sur un bien à 300 000 €.

Acheter sans agence

Acheter directement au propriétaire permet d'économiser les frais d'agence :

Avantages :

• Économie de 3 à 8% du prix
• Négociation directe avec le vendeur

Inconvénients :

• Moins de biens disponibles (PAP)
• Pas d'accompagnement professionnel
• Risques juridiques accrus

Taxes, charges et frais annexes

Au-delà des frais de notaire et d'agence, de nombreux autres frais viennent s'ajouter au budget d'acquisition.

Les frais bancaires

Si vous financez votre achat par un prêt immobilier :

• Frais de dossier : 500 à 1 500 € (souvent négociables ou offerts)
• Frais de garantie : 1 à 2% du montant emprunté
  • Hypothèque : environ 2% (frais notariés)
  • Caution (Crédit Logement...) : environ 1% (partiellement remboursable)
• Frais de courtage : 1% du montant emprunté ou forfait (si vous passez par un courtier)

Les assurances obligatoires

• Assurance emprunteur : 0,10% à 0,50% du capital emprunté par an selon l'âge et la santé. Sur 20 ans, cela peut représenter 10 000 à 30 000 € au total.
• Assurance habitation : obligatoire dès la remise des clés. Comptez 150 à 400 € par an selon le bien.

La taxe foncière

La taxe foncière est due chaque année par le propriétaire au 1er janvier.

• Prorata temporis : lors de l'achat, le vendeur vous rembourse généralement la partie correspondant à votre période de propriété
• Montant : très variable selon les communes (de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros)
• Exonération possible : 2 ans pour les constructions neuves (sur demande)

Les charges de copropriété

Si vous achetez en copropriété, prévoyez :

• Provision sur charges : demandée dès l'entrée (généralement 1 trimestre)
• Montant annuel : de 20 à 50 €/m²/an selon les services (ascenseur, gardien, chauffage collectif...)

Autres frais à ne pas oublier

• Déménagement : 500 à 3 000 € selon la distance et le volume
• Travaux de rafraîchissement : peinture, sols... (prévoir 50 à 200 €/m²)
• Équipements : électroménager, mobilier, rideaux...
• Raccordements : fibre, électricité si changement de compteur
• Diagnostics complémentaires : si non fournis par le vendeur

Calculer le budget réel d'un achat

Pour éviter les mauvaises surprises, calculez l'ensemble des frais avant de vous engager. Voici comment établir votre budget réel.

Récapitulatif de tous les frais

Liste des frais à prévoir pour un achat dans l'ancien :

• Frais de notaire : 7-8% du prix
• Frais d'agence : 0-8% du prix (selon mode d'achat)
• Frais de garantie bancaire : 1-2% du montant emprunté
• Frais de dossier bancaire : 500-1 500 €
• Frais de courtage : 0-1% du montant emprunté
• Provision charges copropriété : 1 trimestre
• Prorata taxe foncière : variable
• Déménagement : 500-3 000 €
• Travaux éventuels : variable

Exemple chiffré : achat à 200 000 €

Achat d'un appartement ancien à 200 000 € avec prêt de 180 000 € :

• Prix du bien : 200 000 €
• Frais de notaire (8%) : 16 000 €
• Frais d'agence (inclus dans le prix) : 0 €
• Frais de garantie (caution, 1%) : 1 800 €
• Frais de dossier : 800 €
• Provision charges (trimestre, 60 m²) : 750 €
• Déménagement : 1 000 €

Total des frais : environ 20 350 €

Budget total : 220 350 € (soit 10% de plus que le prix affiché)

Exemple chiffré : achat à 350 000 €

Achat d'une maison ancienne à 350 000 € avec prêt de 300 000 € :

• Prix du bien : 350 000 €
• Frais de notaire (7,5%) : 26 250 €
• Frais d'agence (inclus dans le prix) : 0 €
• Frais de garantie (hypothèque, 1,5%) : 4 500 €
• Frais de dossier : 1 000 €
• Frais de courtage (0,8%) : 2 400 €
• Déménagement : 2 000 €
• Travaux rafraîchissement : 5 000 €

Total des frais : environ 41 150 €

Budget total : 391 150 € (soit 12% de plus que le prix affiché)

Optimiser ses frais

Quelques conseils pour réduire la facture :

• Négociez les frais d'agence : économie potentielle de plusieurs milliers d'euros
• Demandez les frais d'agence charge acquéreur : économie de 7-8% sur ces frais en frais de notaire
• Comparez les assurances emprunteur : la délégation d'assurance peut faire économiser 50%
• Négociez les frais de dossier bancaire : souvent offerts ou réduits
• Choisissez la caution plutôt que l'hypothèque : moins cher et partiellement remboursable
• Passez par un courtier : il peut négocier de meilleures conditions (mais a un coût)