Guide des documents immobiliers obligatoires

Les documents pour vendre un bien immobilier

La vente d'un bien immobilier nécessite de rassembler de nombreux documents. Un dossier complet accélère la transaction et rassure les acheteurs potentiels.

Documents relatifs à la propriété

Ces documents prouvent que vous êtes bien le propriétaire du bien :

• Titre de propriété : acte notarié attestant de votre propriété
• Attestation de propriété : si le titre n'est pas encore disponible
• Origine de propriété : historique des propriétaires sur 30 ans
• Avis de taxe foncière : le dernier avis reçu
• Plans du bien : si disponibles

Diagnostics techniques obligatoires

Le vendeur doit fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprenant :

• DPE : Diagnostic de Performance Énergétique (obligatoire depuis 2006)
• Diagnostic amiante : pour les biens construits avant le 1er juillet 1997
• Diagnostic plomb (CREP) : pour les biens construits avant le 1er janvier 1949
• Diagnostic électricité : si l'installation a plus de 15 ans
• Diagnostic gaz : si l'installation a plus de 15 ans
• État des risques (ERP) : risques naturels, miniers, technologiques, sismiques
• Diagnostic termites : dans les zones à risque définies par arrêté préfectoral
• Diagnostic assainissement : pour les installations non raccordées au tout-à-l'égout
• Mesurage Carrez : obligatoire pour les lots de copropriété
• Diagnostic bruit : si le bien est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports

Pour en savoir plus sur chaque diagnostic, consultez notre Guide des diagnostics immobiliers.

Documents de copropriété

Si votre bien est en copropriété, vous devez également fournir :

• Règlement de copropriété : et ses modificatifs éventuels
• État descriptif de division : répartition des lots et tantièmes
• Procès-verbaux des 3 dernières AG : assemblées générales
• Carnet d'entretien de l'immeuble
• Fiche synthétique de copropriété
• Montant des charges courantes : sur les 2 dernières années
• Sommes dues au syndicat : état des impayés
• Travaux votés non encore appelés

Les documents pour acheter un bien immobilier

En tant qu'acheteur, vous devez également constituer un dossier solide, notamment pour obtenir votre financement.

Documents d'identité et personnels

Ces documents sont demandés par le notaire et la banque :

• Pièce d'identité en cours de validité : carte d'identité ou passeport
• Justificatif de domicile : de moins de 3 mois
• Livret de famille : si applicable
• Contrat de mariage ou PACS : si applicable
• Jugement de divorce : si applicable

Documents financiers

Pour constituer votre dossier de prêt immobilier :

• 3 derniers bulletins de salaire
• 2 derniers avis d'imposition
• 3 derniers relevés de compte bancaire
• Justificatif d'apport personnel : relevé d'épargne, donation...
• Tableaux d'amortissement : des crédits en cours
• Contrat de travail : ou Kbis pour les indépendants

Documents liés au financement

Une fois votre dossier de prêt constitué :

• Attestation de financement : ou accord de principe de la banque
• Offre de prêt : après acceptation définitive
• Attestation d'assurance emprunteur

Délais, validité et responsabilités

Chaque document a une durée de validité spécifique qu'il est important de connaître pour éviter tout retard dans la transaction.

Validité des diagnostics immobiliers

Les diagnostics ont des durées de validité variables :

• DPE : 10 ans (sauf DPE réalisés entre 2013 et 2017 : valides jusqu'au 31/12/2024)
• Diagnostic amiante : illimité si négatif, 3 ans si positif
• Diagnostic plomb (CREP) : illimité si négatif, 1 an si positif (pour la vente)
• Diagnostic électricité : 3 ans
• Diagnostic gaz : 3 ans
• État des risques (ERP) : 6 mois
• Diagnostic termites : 6 mois
• Mesurage Carrez : illimité (sauf travaux modifiant la surface)
• Diagnostic assainissement : 3 ans

Qui fournit quoi ?

Répartition des responsabilités entre les parties :

• Le vendeur fournit : titre de propriété, diagnostics, documents de copropriété, derniers avis de taxe foncière
• L'acheteur fournit : pièces d'identité, justificatifs financiers, offre de prêt
• Le notaire : vérifie les documents, effectue les recherches hypothécaires, rédige les actes
• Le syndic : fournit l'état daté et les documents de copropriété (délai légal de 15 jours)

Délais légaux à respecter

• Délai de rétractation : 10 jours après signature du compromis pour l'acheteur
• Condition suspensive de prêt : généralement 45 à 60 jours
• Délai entre compromis et acte définitif : 2 à 3 mois en moyenne
• Droit de préemption urbain : 2 mois pour la mairie

Cas particuliers

Certaines situations nécessitent des documents supplémentaires ou des procédures spécifiques.

Vente en copropriété

Au-delà des documents classiques de copropriété, pensez à :

• Vérifier l'absence de procédure en cours contre le syndic ou la copropriété
• Demander le diagnostic technique global (DTG) s'il existe
• Consulter le plan pluriannuel de travaux
• Vérifier le fonds de travaux (obligatoire depuis 2017)

Bien issu d'une succession

Documents supplémentaires requis :

• Acte de notoriété : identifie les héritiers
• Attestation immobilière : transfère la propriété aux héritiers
• Accord de tous les héritiers : pour procéder à la vente
• Certificat de non-opposition fiscale : prouvant le paiement des droits de succession

Vente en indivision

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires :

• Accord unanime des indivisaires : obligatoire pour vendre
• Convention d'indivision : si elle existe
• Procuration notariée : si un indivisaire ne peut être présent

Bien détenu par une SCI

La vente d'un bien appartenant à une SCI nécessite :

• Statuts de la SCI : à jour
• Extrait Kbis : de moins de 3 mois
• Procès-verbal d'AG : autorisant la vente
• Pouvoirs du gérant : pour signer l'acte
• Comptes de la SCI : si demandés par le notaire

Bien actuellement loué

Si le bien est occupé par un locataire :

• Bail en cours : et ses avenants
• État des lieux d'entrée
• Quittances de loyer : des 12 derniers mois
• Dépôt de garantie : montant et attestation
• Diagnostics locatifs : fournis au locataire
• Attestation d'assurance du locataire

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption si le bien est vendu libre. Un congé pour vente doit être délivré au moins 6 mois avant l'échéance du bail.