Guide de la copropriété

Fonctionnement d'une copropriété

Acheter un appartement, c'est souvent devenir copropriétaire. Comprendre le fonctionnement d'une copropriété est essentiel pour bien gérer votre investissement et participer activement à la vie de l'immeuble.

Qu'est-ce qu'une copropriété ?

Une copropriété est un immeuble ou un groupe d'immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Elle est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967.

• Chaque copropriétaire possède un lot composé d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes
• La copropriété est administrée par un syndicat des copropriétaires
• Un syndic est désigné pour gérer la copropriété au quotidien
• Les décisions importantes sont prises en assemblée générale

Parties communes et parties privatives

Il est important de bien distinguer ce qui vous appartient exclusivement de ce qui est partagé :

Parties privatives (vous appartiennent exclusivement) :

• L'intérieur de votre appartement
• Les revêtements de sols et murs
• Les équipements intérieurs (cuisine, salle de bain...)
• Les portes intérieures

Parties communes (appartiennent à tous les copropriétaires) :

• Le sol, les cours, les jardins et parcs
• Le gros œuvre : fondations, toiture, murs porteurs, façades
• Les escaliers, couloirs, halls d'entrée
• Les canalisations principales
• Les ascenseurs
• La loge du gardien
• Les locaux communs (local poubelles, vélos...)

Les tantièmes et quotes-parts

Chaque lot de copropriété est associé à un nombre de tantièmes (ou millièmes) qui détermine :

• Votre quote-part dans la propriété des parties communes
• Votre participation aux charges de copropriété
• Votre nombre de voix en assemblée générale

Les tantièmes sont calculés en fonction de la surface, de la situation et de la consistance de chaque lot. Ils sont définis dans l'état descriptif de division.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est le document fondateur qui organise la vie de l'immeuble :

• Définition des parties communes et privatives
• Conditions de jouissance des parties privatives et communes
• Règles de répartition des charges
• Règles de fonctionnement du syndicat
• Interdictions éventuelles (activités professionnelles, animaux...)

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété représentent votre contribution aux dépenses collectives de l'immeuble. Elles peuvent significativement impacter votre budget mensuel.

Charges générales et charges spéciales

Il existe deux types de charges :

Charges générales (réparties selon les tantièmes) :

• Conservation et entretien de l'immeuble
• Administration de la copropriété (honoraires syndic, assurance...)
• Entretien des espaces verts
• Nettoyage des parties communes

Charges spéciales (réparties selon l'utilité) :

• Ascenseur : selon l'étage (RDC souvent exonéré)
• Chauffage collectif : selon la surface chauffée
• Eau froide : selon la consommation ou les tantièmes
• Antenne collective, interphone...

Le budget prévisionnel

Chaque année, le syndic établit un budget prévisionnel voté en assemblée générale. Il comprend :

• Les dépenses courantes de maintenance
• Les contrats d'entretien (ascenseur, chaudière, espaces verts...)
• Les honoraires du syndic
• L'assurance de l'immeuble
• Les frais de personnel (gardien...)

Les charges sont généralement appelées par trimestre, à titre de provision.

Le fonds de travaux (loi ALUR)

Depuis 2017, les copropriétés de plus de 10 lots doivent constituer un fonds de travaux :

• Cotisation annuelle d'au moins 5% du budget prévisionnel
• Destiné à financer les travaux futurs
• Attaché au lot (non remboursable en cas de vente)
• Permet d'anticiper les gros travaux sans appel de fonds brutal

Les appels de fonds exceptionnels

En plus des charges courantes, des appels exceptionnels peuvent survenir pour :

• Travaux de ravalement
• Réfection de toiture
• Mise aux normes de l'ascenseur
• Travaux de rénovation énergétique

Le rôle du syndic

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il assure la gestion quotidienne de la copropriété et l'exécution des décisions prises en assemblée générale.

Les missions du syndic

Le syndic a des missions légales obligatoires :

• Gestion administrative : convocation des AG, tenue des registres, mise à jour du règlement
• Gestion financière : budget, appels de fonds, comptes, recouvrement des impayés
• Gestion technique : entretien de l'immeuble, contrats de maintenance, travaux urgents
• Représentation : représente le syndicat en justice et dans les actes civils
• Conservation de l'immeuble : veille au bon état et à la sécurité

Syndic professionnel, bénévole ou coopératif

Il existe plusieurs types de syndics :

• Syndic professionnel : société spécialisée, rémunérée par des honoraires. Solution la plus courante, adaptée aux grandes copropriétés
• Syndic bénévole : un copropriétaire élu qui gère la copropriété sans rémunération (ou avec une indemnité). Adapté aux petites copropriétés
• Syndic coopératif : gestion assurée par le conseil syndical, avec un président-syndic. Les copropriétaires s'impliquent davantage

L'assemblée générale

L'assemblée générale (AG) est l'organe de décision de la copropriété :

• Se réunit au moins une fois par an
• Vote le budget prévisionnel et approuve les comptes
• Décide des travaux
• Élit le syndic et le conseil syndical
• Modifie le règlement de copropriété si nécessaire

Les décisions sont prises à différentes majorités selon leur importance :

• Majorité simple (art. 24) : travaux d'entretien courant
• Majorité absolue (art. 25) : travaux d'amélioration, désignation du syndic
• Double majorité (art. 26) : modification du règlement, vente de parties communes
• Unanimité : changement de destination de l'immeuble

Le conseil syndical

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus qui :

• Assistent et contrôlent le syndic
• Donnent leur avis sur les devis et contrats
• Préparent l'ordre du jour de l'AG avec le syndic
• Représentent les copropriétaires entre deux AG

Changer de syndic

Si vous n'êtes pas satisfait de votre syndic, vous pouvez en changer :

• Mettre la question à l'ordre du jour de l'AG
• Obtenir des devis de syndics concurrents
• Vote à la majorité absolue (article 25)
• Le nouveau syndic prend ses fonctions à l'issue de l'AG

Points à vérifier avant d'acheter en copropriété

Acheter en copropriété nécessite une vigilance particulière. Voici les éléments essentiels à examiner avant de vous engager.

La santé financière de la copropriété

Demandez et analysez attentivement :

• Les 3 derniers PV d'assemblée générale : révèlent les tensions, les projets, les votes
• Le montant des charges sur 2 ans : vérifiez leur évolution
• L'état des impayés : un taux élevé fragilise la copropriété
• Le fonds de travaux : son montant et son utilisation prévue
• Les dettes éventuelles : emprunts collectifs en cours

Les travaux votés et à prévoir

Renseignez-vous sur :

• Travaux votés non encore réalisés : vous devrez y participer
• Travaux votés non encore appelés : la facture arrive bientôt
• Le Diagnostic Technique Global (DTG) : s'il existe, il liste les travaux à prévoir sur 10 ans
• Le Plan Pluriannuel de Travaux : obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans
• Le carnet d'entretien : historique des travaux réalisés

Les litiges en cours

Vérifiez l'absence de :

• Procédures judiciaires en cours (contre un copropriétaire, le syndic, un tiers)
• Contentieux avec des entreprises
• Conflits récurrents entre copropriétaires
• Procédure pour copropriété en difficulté

L'état de l'immeuble

Lors de vos visites, observez :

• Les parties communes : propreté, état des peintures, éclairage
• La façade : fissures, traces d'humidité, état du ravalement
• La toiture : demandez la date du dernier entretien
• Les équipements : ascenseur, interphone, chaudière collective
• Les extérieurs : état des espaces verts, parkings

Checklist de l'acheteur en copropriété

Avant de signer, assurez-vous d'avoir :

• Lu le règlement de copropriété
• Consulté les 3 derniers PV d'AG
• Vérifié le montant des charges et leur évolution
• Demandé l'état des travaux votés et à prévoir
• Vérifié l'état des impayés de la copropriété
• Contrôlé l'absence de procédure en cours
• Visité les parties communes
• Demandé le carnet d'entretien