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Le prix du marché

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Comment évaluer la valeur d'un bien immobilier ?

Facteurs structurels

L'évaluation d'un bien repose sur le prix moyen au m², déterminé à partir de données notariales et fiscales. Plusieurs facteurs structurels influencent cette valeur, parmi lesquels la localisation, l'architecture, la disposition du bien et son orientation.

1. La localisation : un critère déterminant

En règle générale, les prix diminuent du centre-ville vers la périphérie, à l'exception de certains secteurs prisés. L'environnement immédiat a également un impact :

🔹 Valorisation : espaces verts, calme, commerces, écoles, transports.

🔹 Dépréciation : nuisances sonores (industries, voies ferrées, grands axes routiers).

2. L'architecture et le style : un marqueur de valeur

L'année de construction et le style architectural influencent fortement le prix :

🏡 Maisons individuelles : Mansart, Meulière, Île-de-France, Contemporaine, Longère, Chaumière, Villa…

🏢 Appartements : Haussmannien, Art Nouveau, Art Déco, Après-guerre, Années 1960-70 (barres d'immeubles), Contemporain, Standing.

3. La structure du bien : mitoyenneté et agencement

La configuration du logement joue également un rôle clé :

🔸 Maisons :

  • Mitoyenneté des deux côtés ou par le garage → baisse du prix.

  • Maison individuelle sans mitoyenneté → hausse du prix.

🔹 Appartements :

  • Plusieurs logements par étage → baisse du prix.

  • Appartement occupant seul un étage → hausse du prix.

4. L'orientation : un critère de confort et de valorisation

L'orientation des pièces de vie influence le confort thermique et la luminosité, impactant ainsi la valeur :

☀️ Orientation Sud-Est, Sud, Sud-Ouest → hausse du prix (meilleure luminosité, chaleur naturelle).

❄️ Orientation Nord, Est → baisse du prix (moins de lumière, températures plus fraîches).

Conclusion : Deux axes majeurs d'évaluation

1. L'aménagement : impact modéré sur le prix

  • Qualité et état des matériaux.

  • Fonctionnalité de la cuisine et des salles de bains.

  • Aménagements intérieurs (bien que subjectifs selon les goûts de l'acheteur).

2. La structure : impact fort sur le prix

  • Localisation et style architectural.

  • Volumes optimisés et surfaces rationnelles.

  • Salon-séjour spacieux et bien orienté.

  • Agencement fluide avec un minimum de couloirs.

  • Vue dégagée, présence d'un jardin ou d'une terrasse.

En résumé, la structure d'un bien immobilier influence son prix bien plus que son simple aménagement. Une localisation attractive, un bon agencement et une orientation optimale garantissent une meilleure valorisation sur le marché.

Facteurs conjoncturels

Au cours des trois dernières années, le marché immobilier français a connu des évolutions notables, influencées par divers facteurs conjoncturels.

Conditions macroéconomiques :

Taux d'intérêt : Après une période de hausse significative en 2022 et 2023, les taux d'intérêt ont commencé à se stabiliser en 2024. En octobre 2024, le taux moyen s'établissait à 3,83 %, selon la Banque de France, qui anticipe une baisse progressive en lien avec le recul de l'inflation.

Offre immobilière :

Volume des transactions : Le marché a enregistré une diminution notable des transactions, passant de plus d'un million en 2022 à environ 750 000 en 2024. Cette baisse est attribuée à la hausse des taux d'intérêt et à une offre limitée dans certaines régions.

Conditions microéconomiques :

Dynamique de l'emploi et densité de population : Les grandes métropoles, telles que Paris et Bordeaux, continuent d'attirer de nouveaux résidents en raison des opportunités d'emploi et de leur attractivité. Cependant, cette affluence exerce une pression sur le marché locatif, entraînant une pénurie de logements disponibles et une augmentation des loyers.

Urbanisme :

Infrastructures et commodités : Les investissements dans les infrastructures, les transports en commun et les services de proximité restent des facteurs déterminants pour la valorisation des biens immobiliers. Les zones bénéficiant de tels aménagements continuent d'afficher une résilience en termes de prix et de demande.

En résumé, entre 2022 et 2024, le marché immobilier français a traversé une phase de correction, marquée par une baisse des transactions et des prix, principalement due à la hausse des taux d'intérêt et à une offre limitée. Néanmoins, les fondamentaux tels que l'emplacement, la qualité des infrastructures et la dynamique économique locale demeurent essentiels pour déterminer la valeur des biens immobiliers.