Guide des statuts et régimes fiscaux de l'investisseur

Le choix du statut fiscal est l'une des décisions les plus importantes pour un investisseur immobilier. Selon le régime choisi, la différence peut représenter plusieurs milliers d'euros par an — parfois même la différence entre un investissement rentable et un investissement perdant.

Pourtant, beaucoup d'investisseurs débutants se lancent sans vraiment comprendre les options qui s'offrent à eux : LMNP, LMP, SCI, micro-BIC, régime réel, déficit foncier... Le vocabulaire est technique et les règles complexes.

Ce guide vous explique clairement chaque statut et régime fiscal, leurs avantages et inconvénients, et surtout lequel choisir selon votre profil. À la fin de cette lecture, vous saurez quelle option correspond le mieux à votre situation.

Location nue vs location meublée : deux mondes fiscaux

Avant de parler de statuts (LMNP, LMP, SCI...), il faut comprendre la distinction fondamentale entre location nue et location meublée. Ce choix détermine tout le reste.

La location nue (revenus fonciers)

La location nue consiste à louer un logement sans mobilier. Le locataire doit apporter ses propres meubles.

Caractéristiques fiscales :

• Les revenus sont des « revenus fonciers »
• Imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu (0% à 45%)
• + prélèvements sociaux de 17,2%
• Deux régimes possibles : micro-foncier ou régime réel
• Pas d'amortissement du bien possible

Exemple : Avec un TMI de 30%, vos revenus fonciers sont imposés à 30% + 17,2% = 47,2%.

La location meublée (BIC)

La location meublée consiste à louer un logement équipé de meubles permettant au locataire de s'installer immédiatement.

Liste des meubles obligatoires (décret du 31 juillet 2015) :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson
• Four ou micro-ondes
• Réfrigérateur avec compartiment congélateur
• Vaisselle et ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager

Caractéristiques fiscales :

• Les revenus sont des « Bénéfices Industriels et Commerciaux » (BIC)
• Activité considérée comme commerciale
• Deux régimes possibles : micro-BIC ou régime réel
• Amortissement du bien possible au régime réel
• Avantages fiscaux souvent supérieurs à la location nue

Tableau comparatif location nue vs meublée

Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le LMNP est le statut le plus populaire chez les investisseurs particuliers. Il combine la simplicité de la location meublée avec une fiscalité avantageuse.

Conditions pour être LMNP

Vous êtes automatiquement LMNP si vous remplissez ces deux conditions :

• Revenus locatifs meublés < 23 000 €/an
• Revenus locatifs meublés < vos revenus professionnels (salaires, pensions, BIC/BNC d'autres activités)

Formalités obligatoires :

• Déclaration d'activité au greffe du tribunal de commerce (formulaire P0i)
• Obtention d'un numéro SIRET
• Déclaration annuelle des revenus (formulaire 2042 C PRO)

Micro-BIC : la simplicité

Le régime micro-BIC est le plus simple. L'administration applique un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus.

Conditions :

• Revenus locatifs meublés < 77 700 €/an
• Ou < 188 700 €/an pour les meublés de tourisme classés

Fonctionnement :

• Vous déclarez vos loyers bruts
• L'administration applique 50% d'abattement
• Vous êtes imposé sur les 50% restants
• Aucune comptabilité à tenir, aucune charge à justifier

Exemple : 10 000 € de loyers → Abattement 50% = 5 000 € imposables

Régime réel simplifié : l'optimisation

Le régime réel simplifié permet de déduire toutes vos charges réelles ET d'amortir le bien.

Charges déductibles :

• Intérêts d'emprunt
• Assurances (PNO, emprunteur)
• Taxe foncière
• Charges de copropriété
• Frais de gestion
• Travaux d'entretien et réparation
• Frais de comptabilité

L'amortissement : l'arme secrète

• Amortissement du bien sur 25-30 ans (hors terrain)
• Amortissement du mobilier sur 5-10 ans
• Amortissement des travaux sur 10-15 ans
• Ces amortissements réduisent le bénéfice imposable sans sortie de trésorerie

Résultat : Grâce à l'amortissement, de nombreux investisseurs LMNP au réel ne paient aucun impôt pendant des années.

Calcul comparatif micro-BIC vs réel

Le régime LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Le statut LMP s'applique automatiquement lorsque certains seuils sont dépassés. Il présente des avantages mais aussi des contraintes importantes.

Conditions pour être LMP

Vous passez automatiquement en LMP si vous remplissez les deux conditions suivantes :

• Revenus locatifs meublés > 23 000 €/an
• ET revenus locatifs meublés > vos autres revenus professionnels

Important : Depuis 2020, l'inscription au RCS n'est plus obligatoire pour être LMP. Le passage est automatique dès que les conditions sont remplies.

Avantages du LMP

• Déficit imputable sur le revenu global : Contrairement au LMNP où le déficit est reportable uniquement sur les BIC meublés, le déficit LMP s'impute sur tous vos revenus
• Exonération de plus-value : Après 5 ans d'activité et si les recettes sont < 90 000 €, exonération totale de la plus-value à la revente
• Exonération d'IFI : Sous conditions (activité principale), les biens loués meublés peuvent être exonérés d'IFI

Inconvénients du LMP

• Cotisations sociales : Affiliation obligatoire à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), cotisations de 35-40% des bénéfices
• Plus-value professionnelle : Régime moins favorable si les conditions d'exonération ne sont pas remplies
• Complexité comptable : Obligations comptables renforcées, expert-comptable quasi-obligatoire
• Cotisation foncière des entreprises (CFE) : À payer chaque année

LMP subi vs LMP choisi

LMP subi : Vous dépassez les seuils sans l'avoir anticipé. Les cotisations sociales peuvent alors faire basculer un investissement rentable en investissement perdant.

Stratégies pour rester LMNP :

• Augmenter ses revenus professionnels (difficile)
• Répartir les biens entre conjoints
• Passer certains biens en SCI (attention aux conséquences)
• Mixer location nue et meublée

Les régimes de la location nue

Si vous optez pour la location nue, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-foncier et le régime réel.

Le micro-foncier

Le régime micro-foncier est le plus simple pour les petits propriétaires.

Conditions :

• Revenus fonciers bruts < 15 000 €/an
• Ne pas détenir de parts de SCPI (sauf option réel)
• Biens non soumis à un régime particulier (monuments historiques, etc.)

Fonctionnement :

• Abattement forfaitaire de 30% sur les loyers
• Imposition sur les 70% restants
• Déclaration simplifiée (formulaire 2042)

Exemple : 10 000 € de loyers → Abattement 30% = 7 000 € imposables

Le régime réel foncier

Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles.

Charges déductibles :

• Intérêts d'emprunt
• Travaux d'entretien, réparation, amélioration
• Taxe foncière
• Charges de copropriété
• Frais de gestion et assurances
• Primes d'assurance

Avantage majeur : Possibilité de créer un déficit foncier.

Le déficit foncier : un outil puissant

Le déficit foncier est l'un des rares mécanismes permettant de réduire directement votre impôt sur le revenu.

Fonctionnement :

• Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous créez un déficit
• Ce déficit s'impute sur votre revenu global (salaires, etc.)
• Limite : 10 700 €/an maximum (hors intérêts d'emprunt)
• L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Condition importante : Vous devez vous engager à louer le bien pendant 3 ans minimum après l'imputation du déficit.

La SCI : pour qui et pourquoi ?

La SCI (Société Civile Immobilière) n'est pas un régime fiscal en soi, mais une structure juridique qui peut avoir des implications fiscales importantes.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI est une société dont l'objet est la détention et la gestion de biens immobiliers.

Caractéristiques :

• Minimum 2 associés (souvent un couple ou parents/enfants)
• Capital social libre (même 1 €)
• Responsabilité illimitée des associés (mais proportionnelle aux parts)
• Création : statuts + immatriculation au greffe (~500-1500 €)

Pourquoi créer une SCI ?

• Transmission : Donner progressivement des parts à ses enfants
• Gestion à plusieurs : Acheter en couple non marié, avec des amis
• Protection : Séparer patrimoine personnel et immobilier
• Optimisation fiscale : Dans certains cas (IS notamment)

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Par défaut, une SCI est transparente fiscalement : les revenus sont imposés directement chez les associés.

Fonctionnement :

• Chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers
• Imposition au barème progressif + PS (17,2%)
• Mêmes règles que la location nue en direct (micro-foncier ou réel)
• Pas d'amortissement possible

Avantages : Simplicité, transmission facilitée, pas de double imposition à la revente.

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Une SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés. Cette option est irrévocable.

Fonctionnement :

• La société paie l'IS sur ses bénéfices : 15% jusqu'à 42 500 €, puis 25%
• Amortissement du bien possible
• Les dividendes versés aux associés sont imposés (flat tax 30% ou barème)

Avantages :

• Taux d'imposition fixe et souvent inférieur
• Amortissement = pas ou peu d'impôt pendant des années
• Possibilité de capitaliser dans la société

Inconvénients :

• Double imposition à la sortie : IS sur la plus-value (sans abattement) + impôt sur les dividendes
• Comptabilité obligatoire, plus complexe
• Option irrévocable

SCI et location meublée

Attention : Une SCI à l'IR qui fait de la location meublée bascule automatiquement à l'IS si l'activité meublée dépasse 10% du chiffre d'affaires.

Si vous voulez faire du meublé en SCI, vous devez soit :

• Accepter le passage à l'IS (avec ses conséquences)
• Limiter le meublé à moins de 10% des revenus
• Créer une structure différente (SARL de famille)

Quel régime pour quel profil ?

Voici nos recommandations selon votre profil d'investisseur.

Investisseur débutant (1-2 biens)

Recommandation : LMNP micro-BIC

• Simplicité de gestion et de déclaration
• Abattement de 50% sans comptabilité
• Fiscalité déjà avantageuse vs location nue
• Pas de frais d'expert-comptable

Alternative : Location nue au réel si vous prévoyez des travaux importants (déficit foncier).

À éviter : La SCI au départ (coûts, complexité, peu d'intérêt pour 1-2 biens).

Investisseur intermédiaire (3-5 biens)

Recommandation : LMNP au réel

• L'amortissement devient très intéressant avec plusieurs biens
• Optimisation fiscale maximale
• Expert-comptable rentabilisé (300-500 €/an)

Points de vigilance :

• Surveillez le seuil des 23 000 € (risque LMP)
• Envisagez la SCI pour la transmission
• Mixez nu et meublé si nécessaire pour rester sous les seuils

Investisseur confirmé (5+ biens)

Recommandation : Stratégie mixte personnalisée

• Combinaison location nue (déficit foncier) et meublée (LMNP)
• SCI à l'IR pour certains biens (transmission)
• Éventuellement holding + SCI à l'IS pour la capitalisation

Accompagnement indispensable : À ce niveau, un expert-comptable et un conseiller en gestion de patrimoine sont essentiels.

Cas particuliers

Investissement en couple :

• Répartir les biens entre conjoints pour rester sous les seuils LMNP
• SCI pour acheter ensemble si non mariés

Transmission aux enfants :

• SCI à l'IR idéale (donation progressive des parts avec décote)
• Démembrement possible (usufruit/nue-propriété)

Préparation retraite :

• LMNP au réel pour des revenus peu fiscalisés
• Attention au LMP si les revenus professionnels baissent à la retraite

Comment changer de régime ?

Votre situation évolue ? Vous pouvez changer de régime, mais attention aux règles et aux délais.

Passer de nu à meublé

Étapes :

1. Attendre la fin du bail en cours (ou changement de locataire)
2. Équiper le logement avec tous les meubles obligatoires
3. S'inscrire au greffe (formulaire P0i) pour obtenir un SIRET
4. Informer les impôts du changement d'activité
5. Signer un nouveau bail meublé avec le locataire

Changer de régime fiscal

De micro vers réel :

• Option à exercer avant le 1er février de l'année concernée
• Option valable 2 ans minimum, puis reconduite tacitement
• Formulaire à envoyer au service des impôts

De réel vers micro :

• Possible si vous repassez sous les seuils
• Automatique à la fin de la période d'option
• Attention : vous perdez les amortissements en cours

De SCI IR vers IS :

• Option possible à tout moment
• ATTENTION : irréversible !
• Conséquences fiscales importantes (taxation des plus-values latentes)

Conclusion : se faire accompagner

Le choix du statut fiscal peut faire la différence entre un investissement rentable et un gouffre financier. Voici les points clés à retenir :

• Location meublée (LMNP) : généralement plus avantageuse que la location nue
• Micro-BIC : simple et efficace pour les petits revenus
• Régime réel : optimal dès que les charges + amortissements dépassent 50%
• Attention au passage LMP : surveillez les seuils chaque année
• SCI : utile pour la transmission, pas pour la fiscalité courante
• SCI à l'IS : réservée aux stratégies de capitalisation long terme

L'importance de l'accompagnement : Dès 2-3 biens ou des revenus significatifs, un expert-comptable spécialisé en immobilier est un investissement rentable. Il vous fera économiser bien plus que ses honoraires.

Pour approfondir, consultez nos guides sur la fiscalité immobilière, l'investissement locatif et la rentabilité.

Chez CoupDeCoeur.immo, nous vous aidons à trouver des biens correspondant à vos critères d'investissement. Quelle que soit votre stratégie fiscale, notre algorithme de matching vous propose des biens adaptés à votre projet.