Guide de la rentabilité d'un investissement immobilier

« Quelle est la rentabilité de cet investissement ? » C'est LA question que se pose tout investisseur immobilier avant de prendre une décision. Et c'est normal : la rentabilité détermine si votre investissement va vous enrichir ou vous coûter de l'argent chaque mois.

Pourtant, les chiffres affichés dans les annonces ou présentés par les vendeurs sont souvent trompeurs. Une rentabilité de 8% annoncée peut se transformer en 4% une fois tous les frais pris en compte. Pire : un investissement présenté comme « autofinancé » peut en réalité vous coûter plusieurs centaines d'euros par mois.

Ce guide vous apprend à calculer la vraie rentabilité d'un investissement locatif : rentabilité brute, nette, nette-nette, cash-flow et effort d'épargne. Avec des formules claires, des exemples chiffrés et les erreurs à éviter, vous saurez évaluer n'importe quel bien comme un professionnel.

Les différents types de rentabilité

Il n'existe pas UNE rentabilité, mais plusieurs façons de la calculer. Chaque méthode a son utilité, mais seule la dernière reflète vraiment ce que vous gagnerez (ou perdrez).

Rentabilité brute : le calcul de base

La rentabilité brute est le calcul le plus simple et le plus utilisé dans les annonces immobilières.

Formule :

Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100

Exemple : Un appartement acheté 100 000 € avec un loyer de 500 €/mois

• Loyer annuel : 500 × 12 = 6 000 €
• Rentabilité brute : 6 000 / 100 000 × 100 = 6%

Utilité : La rentabilité brute permet de comparer rapidement plusieurs biens entre eux. C'est un premier filtre, mais rien de plus.

Limite majeure : Elle ne prend en compte AUCUNE charge. C'est comme calculer un salaire sans déduire les impôts ni les cotisations.

Rentabilité nette : la réalité des charges

La rentabilité nette intègre toutes les charges qui viennent grignoter vos loyers. C'est un indicateur beaucoup plus réaliste.

Formule :

Rentabilité nette = (Loyer annuel - Charges annuelles) / Investissement total × 100

Charges à déduire :

• Taxe foncière
• Charges de copropriété non récupérables
• Assurance propriétaire non occupant (PNO)
• Frais de gestion locative (si agence)
• Provision pour travaux d'entretien
• Provision pour vacance locative

Écart typique : Entre la rentabilité brute et nette, comptez généralement 2 à 3 points de différence. Un 6% brut devient souvent un 3,5-4% net.

Rentabilité nette-nette : après impôts

La rentabilité nette-nette (ou « nette d'impôts ») est la seule qui reflète vraiment ce qui reste dans votre poche.

Elle intègre :

• Toutes les charges de la rentabilité nette
• L'impôt sur les revenus fonciers (selon votre TMI)
• Les prélèvements sociaux (17,2%)
• Ou le régime LMNP si applicable

Variable selon votre situation : Deux investisseurs avec le même bien peuvent avoir des rentabilités nettes-nettes très différentes selon leur tranche marginale d'imposition et le régime fiscal choisi.

Comment calculer la rentabilité brute

Même si elle est incomplète, la rentabilité brute reste utile pour un premier tri. Mais attention à bien l'appliquer.

La formule complète

La formule « basique » que vous voyez partout est incomplète. Voici la version correcte :

Rentabilité brute = (Loyer mensuel × 12) / (Prix d'achat + Frais de notaire + Travaux) × 100

Le dénominateur doit inclure :

• Prix d'achat : Le prix net vendeur
• Frais de notaire : 7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf
• Travaux : Tout ce que vous investissez pour mettre le bien en location
• Frais d'agence : Si à votre charge (souvent inclus dans le prix)

Les pièges du calcul brut

Erreur n°1 : Oublier les frais de notaire

Sur un bien à 100 000 €, les frais de notaire représentent 7 000 à 8 000 €. Les ignorer fausse le calcul de 7-8%.

Erreur n°2 : Ne pas inclure les travaux

Vous achetez 100 000 € et prévoyez 20 000 € de travaux ? Votre investissement total est de 120 000 €, pas 100 000 €.

Erreur n°3 : Comparer des biens non comparables

Un bien neuf à 5% brut et un bien ancien à 7% brut ne sont pas comparables : le neuf a moins de charges et de travaux.

Comment calculer la rentabilité nette

C'est ici que les choses deviennent sérieuses. La rentabilité nette reflète ce que vous gagnez vraiment, avant impôts.

Les charges à déduire

Voici la liste complète des charges à intégrer dans votre calcul :

Taxe foncière :

• Variable selon les communes (de 1 à 3 mois de loyer)
• Tendance à l'augmentation chaque année
• Renseignez-vous auprès du vendeur ou de la mairie

Charges de copropriété non récupérables :

• Environ 20-30% des charges totales
• Honoraires syndic, assurance immeuble, travaux votés
• Consultez les 3 derniers PV d'AG

Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) :

• 100 à 200 €/an selon le bien
• Obligatoire en copropriété
• Fortement recommandée partout

Frais de gestion locative :

• 7 à 10% des loyers si vous passez par une agence
• 0% si vous gérez vous-même (mais valorisez votre temps)

Provision pour travaux d'entretien :

• Comptez 3 à 5% des loyers par an
• Plus élevé dans l'ancien que dans le neuf
• Chauffe-eau, robinetterie, peinture entre locataires...

Provision pour vacance locative :

• 1 mois de loyer par an en moyenne (8%)
• Variable selon la localisation et le type de bien
• Un studio en centre-ville = moins de vacance qu'une maison en périphérie

La formule complète

Rentabilité nette = (Loyer annuel - Toutes les charges) / Investissement total × 100

Tableau des charges types

Poste de charge	Studio	T2/T3	Maison
Taxe foncière	400-800 €	600-1 200 €	800-2 000 €
Charges copro (non récup.)	200-400 €	300-600 €	N/A
Assurance PNO	80-120 €	100-150 €	150-250 €
Gestion (si agence 8%)	~400 €	~600 €	~800 €
Travaux (provision 4%)	~200 €	~300 €	~400 €
Vacance (1 mois)	~400 €	~600 €	~800 €
TOTAL annuel	1 700-2 300 €	2 500-3 500 €	2 200-4 200 €

Le cash-flow : gagner ou perdre chaque mois

Le cash-flow est le nerf de la guerre pour les investisseurs. C'est la différence entre ce qui entre et ce qui sort de votre compte chaque mois.

Qu'est-ce que le cash-flow ?

Définition : Le cash-flow est la différence entre vos revenus locatifs et toutes vos dépenses liées au bien, y compris le remboursement du crédit.

Cash-flow positif : Vous gagnez de l'argent chaque mois. Le bien s'autofinance ET vous rapporte.

Cash-flow négatif : Vous devez sortir de l'argent de votre poche chaque mois pour compléter. C'est l'« effort d'épargne ».

Cash-flow neutre : Le bien s'autofinance exactement, sans gain ni perte mensuelle.

Comment calculer le cash-flow

Cash-flow mensuel = Loyer - Mensualité crédit - Charges mensualisées - Impôts mensualisés

Exemple avec un bien à 150 000 € :

• Loyer : 750 €/mois
• Mensualité crédit (20 ans, 4%) : 909 €
• Charges mensualisées : 200 €
• Impôts mensualisés (TMI 30%) : ~100 €
• Cash-flow : 750 - 909 - 200 - 100 = -459 €/mois

Dans cet exemple, vous devez sortir 459 € de votre poche chaque mois. C'est un cash-flow fortement négatif.

Cash-flow positif : est-ce vraiment possible ?

Oui, mais c'est de plus en plus difficile avec les taux actuels. Les conditions pour y arriver :

• Apport conséquent : Plus vous empruntez moins, plus votre mensualité baisse
• Durée longue : 25 ans plutôt que 15 ans réduit la mensualité
• Localisation rentable : Petites villes, quartiers populaires = meilleurs rendements
• Type de location : Colocation, meublé, LCD = loyers plus élevés
• Travaux importants : Acheter en dessous du marché et rénover

Le compromis à accepter : Les biens à cash-flow positif sont souvent dans des zones à faible valorisation. Inversement, les biens qui prennent de la valeur ont généralement un cash-flow négatif.

L'effort d'épargne : combien sortir de votre poche ?

L'effort d'épargne est ce que vous devez payer chaque mois, de votre poche, pour maintenir votre investissement. C'est un indicateur crucial pour savoir si vous pouvez vous permettre cet investissement.

Définition de l'effort d'épargne

L'effort d'épargne correspond au cash-flow négatif : la somme que vous devez ajouter chaque mois pour couvrir la différence entre vos revenus locatifs et vos dépenses.

Différence avec le cash-flow : L'effort d'épargne peut aussi intégrer les impôts futurs à provisionner, même s'ils ne sont pas payés mensuellement.

C'est un critère clé pour évaluer si vous pouvez vous lancer dans un investissement sans mettre en danger votre situation financière.

Comment le réduire

Si l'effort d'épargne est trop élevé, plusieurs leviers permettent de le réduire :

• Augmenter l'apport : Plus d'apport = moins d'emprunt = mensualité plus faible
• Allonger la durée du prêt : 25 ans au lieu de 20 ans réduit la mensualité de 10-15%
• Optimiser la fiscalité : LMNP au réel peut réduire fortement vos impôts
• Choisir un bien plus rentable : Même prix, meilleur loyer = meilleur cash-flow
• Négocier le prix d'achat : Chaque euro économisé réduit votre mensualité

Effort d'épargne acceptable

Règle prudente : L'effort d'épargne ne devrait pas dépasser 30-33% de votre capacité d'épargne mensuelle.

Exemple : Si vous épargnez 500 €/mois, votre effort d'épargne maximum devrait être de 150-165 €.

Gardez une marge de sécurité : Prévoyez les imprévus (travaux, vacance prolongée, impayés). Un effort d'épargne « serré » peut devenir intenable si un problème survient.

Les erreurs fréquentes dans les simulations

Beaucoup d'investisseurs se font piéger par des simulations trop optimistes. Voici les erreurs les plus courantes et comment les éviter.

Surestimer les loyers

Le piège : Prendre le loyer maximum des annonces comme référence.

• Les loyers affichés sont souvent négociés à la baisse
• Un bien peut rester vacant plusieurs semaines/mois
• Certaines villes ont un encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille...)

La bonne méthode : Consultez les loyers réels (observatoire des loyers, données notariales) et retirez 5-10% par prudence.

Sous-estimer les charges

Le piège : Ne compter que la taxe foncière et oublier le reste.

• La taxe foncière augmente régulièrement
• Les travaux imprévus arrivent toujours
• Les charges de copropriété peuvent exploser (ravalement, ascenseur)

La bonne méthode : Appliquez un taux de charges de 25-30% des loyers bruts, minimum.

Ignorer la fiscalité

Le piège : Calculer la rentabilité avant impôts et croire que c'est ce que vous gagnerez.

• En location nue classique, vous payez jusqu'à 47,2% d'impôts (TMI 30% + PS 17,2%)
• Le régime LMNP peut diviser cette charge par 2 ou 3
• Le choix fiscal change totalement la rentabilité nette-nette

La bonne méthode : Simulez avec VOTRE fiscalité réelle. Consultez notre guide de la fiscalité immobilière.

Négliger la revente

Le piège : Ne regarder que le rendement locatif sans penser à la sortie.

• La plus-value potentielle fait partie du rendement global
• Les frais de revente (agence, diagnostics) représentent 5-8% du prix
• La durée de détention impacte la fiscalité de la plus-value

Exemples concrets de calcul

Passons à la pratique avec deux exemples détaillés pour illustrer tous les concepts.

Exemple 1 : Studio à 80 000 €

Caractéristiques :

• Prix d'achat : 80 000 €
• Frais de notaire (8%) : 6 400 €
• Travaux : 3 000 €
• Investissement total : 89 400 €
• Loyer : 450 €/mois
• Financement : 100% sur 20 ans à 4%

Calcul de rentabilité :

• Rentabilité brute : (450 × 12) / 89 400 × 100 = 6,04%
• Charges annuelles estimées : 1 800 € (taxe foncière 500€, charges 300€, PNO 100€, provision travaux 200€, vacance 450€, gestion 250€)
• Rentabilité nette : (5 400 - 1 800) / 89 400 × 100 = 4,03%

Cash-flow :

• Loyer : 450 €
• Mensualité crédit : 542 €
• Charges mensualisées : 150 €
• Cash-flow : -242 €/mois

Exemple 2 : T3 à 200 000 €

Caractéristiques :

• Prix d'achat : 200 000 €
• Frais de notaire (8%) : 16 000 €
• Travaux : 0 € (bien en bon état)
• Investissement total : 216 000 €
• Loyer : 900 €/mois
• Financement : 100% sur 20 ans à 4%

Calcul de rentabilité :

• Rentabilité brute : (900 × 12) / 216 000 × 100 = 5,00%
• Charges annuelles estimées : 3 200 € (taxe foncière 1000€, charges 500€, PNO 150€, provision travaux 350€, vacance 900€, gestion 300€)
• Rentabilité nette : (10 800 - 3 200) / 216 000 × 100 = 3,52%

Cash-flow :

• Loyer : 900 €
• Mensualité crédit : 1 309 €
• Charges mensualisées : 267 €
• Cash-flow : -676 €/mois

Quel bien choisir ?

Conclusion : toujours calculer en net

La rentabilité d'un investissement immobilier ne se résume pas à un seul chiffre. Elle doit être analysée sous plusieurs angles pour prendre une décision éclairée.

Ce qu'il faut retenir :

• La rentabilité brute n'est qu'un premier filtre — ne vous y fiez pas
• La rentabilité nette intègre les charges réelles — c'est le minimum à calculer
• Le cash-flow détermine si vous gagnez ou perdez chaque mois
• L'effort d'épargne ne doit pas mettre en danger votre situation financière
• La fiscalité peut diviser votre rentabilité par 2 — choisissez le bon régime

La règle d'or : Ne vous fiez jamais aux chiffres présentés par un vendeur ou une agence sans refaire vous-même le calcul complet. La vraie rentabilité est souvent 2 à 3 points en dessous de ce qui est annoncé.

Pour approfondir, consultez nos guides sur l'investissement locatif, la fiscalité immobilière et le financement.

Chez CoupDeCoeur.immo, nous vous aidons à trouver des biens correspondant à vos critères d'investissement. Notre algorithme de matching peut filtrer selon la rentabilité attendue pour vous proposer uniquement des biens pertinents pour votre stratégie.