Acheter dans l'ancien ou dans le neuf : avantages et inconvénients

C'est LA question que se pose tout acheteur immobilier : faut-il acheter dans l'ancien ou dans le neuf ? Chaque option a ses partisans convaincus, ses avantages indéniables et ses inconvénients qu'il ne faut pas ignorer.

La vérité, c'est qu'il n'existe pas de réponse universelle. Le bon choix dépend de votre situation personnelle : votre budget, vos priorités, votre calendrier, votre tolérance aux travaux, votre éligibilité aux aides... Ce guide vous présente tous les critères de comparaison pour vous aider à trancher.

Nous allons examiner point par point les différences entre ancien et neuf : prix, frais, fiscalité, délais, confort et profils d'acheteurs. À la fin de cette lecture, vous saurez quelle option correspond le mieux à votre projet.

Prix d'achat : ancien vs neuf

Le prix est souvent le premier critère de comparaison. Et sur ce point, l'ancien a généralement l'avantage — mais pas toujours.

Le prix au m² : avantage ancien

En moyenne, l'ancien est 15 à 25% moins cher que le neuf au mètre carré, à localisation équivalente. Cet écart s'explique par plusieurs facteurs : coût de construction élevé pour le neuf, normes énergétiques strictes (RE2020), et marge des promoteurs.

Cependant, cet écart varie considérablement selon les zones :

• Zones tendues (Paris, grandes métropoles) : L'écart peut se réduire à 10-15%, car l'ancien bien placé est très demandé
• Zones périurbaines : L'écart peut atteindre 25-30%, le neuf étant souvent le seul disponible
• Zones rurales : Peu de neuf disponible, comparaison difficile

Attention aux exceptions : Un ancien entièrement rénové aux dernières normes peut coûter aussi cher qu'un neuf. À l'inverse, du neuf « entrée de gamme » en périphérie peut être compétitif face à de l'ancien bien situé.

Le budget réel : attention aux travaux

Le prix affiché n'est pas le budget réel. Dans l'ancien, il faut souvent ajouter des travaux :

Ancien :

• Rafraîchissement (peinture, sols) : 200-500 €/m²
• Rénovation moyenne (cuisine, salle de bains) : 500-1 000 €/m²
• Rénovation lourde (électricité, plomberie, isolation) : 1 000-1 500 €/m²

Neuf :

• Prix « tout compris » (en théorie)
• Mais attention aux options : cuisine équipée, placards, revêtements... peuvent ajouter 5-15% au prix
• Parking souvent en supplément (15 000-30 000 € selon les villes)

Le bon calcul : Comparez le coût global sur 10 ans, incluant les travaux, les économies d'énergie (avantage neuf) et l'entretien prévisible.

Négociation et marge de manœuvre

Dans l'ancien : La négociation est possible et même attendue. Selon le marché et la durée de mise en vente, vous pouvez obtenir 5 à 10% de réduction, parfois plus.

Dans le neuf : Les prix sont généralement fixes, mais les promoteurs peuvent offrir des avantages : frais de notaire offerts, cuisine équipée, places de parking... En fin de programme, des remises sont parfois possibles sur les derniers lots.

Frais de notaire et coûts annexes

Les frais de notaire constituent une différence majeure entre ancien et neuf. C'est l'un des arguments les plus forts en faveur du neuf.

Frais de notaire : le grand écart

Les frais de notaire (ou plus exactement « frais d'acquisition ») sont composés principalement de taxes reversées à l'État et aux collectivités. Leur montant diffère considérablement :

Dans l'ancien : 7 à 8% du prix d'achat

• Droits de mutation : environ 5,80%
• Émoluments du notaire : environ 1%
• Frais divers : environ 1%

Dans le neuf : 2 à 3% du prix d'achat

• Taxe de publicité foncière : 0,715%
• Émoluments du notaire : environ 1%
• Frais divers : environ 1%

Exemple concret sur un achat à 250 000 € :

• Ancien : 250 000 € × 8% = 20 000 € de frais
• Neuf : 250 000 € × 2,5% = 6 250 € de frais
• Économie dans le neuf : 13 750 €

Cette différence peut compenser une partie de l'écart de prix entre ancien et neuf.

Les frais cachés de chaque option

Frais cachés dans l'ancien :

• Diagnostics complémentaires (si non fournis)
• Travaux imprévus découverts après l'achat
• Mise aux normes électricité/gaz
• Ravalement ou travaux de copropriété votés

Frais cachés dans le neuf :

• Options et personnalisation (souvent indispensables)
• Parking (rarement inclus dans le prix de base)
• Frais de raccordement (eau, électricité, fibre)
• Taxe d'aménagement (payée par le promoteur mais répercutée)

Charges et entretien

Dans l'ancien :

• Charges variables selon l'état de l'immeuble
• Provisions pour travaux futurs (ravalement, toiture, ascenseur)
• Entretien courant parfois élevé

Dans le neuf :

• Charges optimisées (isolation performante, équipements récents)
• Garanties constructeur pendant 10 ans (décennale)
• Pas de gros travaux à prévoir avant longtemps

Fiscalité et aides à l'achat

Les dispositifs d'aide diffèrent selon que vous achetez dans l'ancien ou dans le neuf. C'est un critère qui peut faire pencher la balance.

Les aides pour le neuf

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) :

• Réservé aux primo-accédants (pas propriétaire depuis 2 ans)
• Disponible en zone A, A bis, B1 pour le neuf
• Peut financer jusqu'à 40% de l'achat (selon la zone et les revenus)
• Remboursement différé possible (5, 10 ou 15 ans)

La TVA réduite en zone ANRU :

• TVA à 5,5% au lieu de 20% dans les quartiers prioritaires
• Économie considérable (jusqu'à 15% du prix)
• Conditions de ressources et d'occupation à respecter

Les dispositifs d'investissement locatif :

• Loi Pinel : réduction d'impôt jusqu'à 21% du prix (en contrepartie de location)
• Dispositif en cours de réduction, fin prévue en 2024
• Conditions strictes de loyer et de ressources des locataires

Les aides pour l'ancien

Le PTZ dans l'ancien avec travaux :

• Possible en zones B2 et C (zones détendues)
• Obligation de réaliser des travaux représentant 25% du coût total
• Travaux d'amélioration énergétique privilégiés

MaPrimeRénov' et les CEE :

• Aides à la rénovation énergétique
• Montants variables selon les revenus et les travaux
• Cumulables entre elles et avec l'éco-PTZ

L'Éco-PTZ :

• Prêt à taux zéro pour financer des travaux de rénovation énergétique
• Jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale
• Pas de conditions de ressources

Fiscalité à long terme

Sur le long terme, les différences fiscales s'estompent :

• Plus-value à la revente : Mêmes règles dans l'ancien et le neuf (exonération résidence principale, abattements pour durée de détention)
• Impôts locaux : Variables selon les communes, pas selon l'ancienneté du bien
• Revenus locatifs : Mêmes régimes fiscaux (micro-foncier, réel, LMNP...)

Délais et processus d'achat

Le calendrier d'un achat diffère radicalement entre ancien et neuf. C'est un critère crucial si vous avez des contraintes de temps.

Acheter dans l'ancien

Un processus relativement rapide :

• Visite et offre : Quelques jours à quelques semaines
• Compromis de vente : 1-2 semaines après accord
• Délai de rétractation : 10 jours
• Obtention du prêt : 45-60 jours
• Acte authentique : 2-3 mois après le compromis
• Total : 3-4 mois entre la visite et les clés

Les avantages :

• Le bien existe, vous pouvez le visiter, le toucher, l'évaluer
• Emménagement rapide possible
• Pas d'incertitude sur le résultat final

Acheter dans le neuf (VEFA)

La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) implique un processus beaucoup plus long :

Le calendrier type :

• Réservation : Signature du contrat de réservation, versement d'un dépôt de garantie (2-5%)
• Délai de rétractation : 10 jours
• Acte authentique : Signé avant le début des travaux
• Construction : 12 à 24 mois selon la taille du programme
• Livraison : Remise des clés après achèvement
• Total : 18-30 mois entre la réservation et l'emménagement

Le paiement échelonné :

• À la signature : 5%
• À l'achèvement des fondations : 35%
• À la mise hors d'eau : 70%
• À l'achèvement : 95%
• À la livraison : 5% (solde)

L'achat « sur plan » : Vous devez vous projeter à partir de plans, de maquettes et d'un appartement témoin. Le résultat final peut différer de vos attentes.

Risques et garanties

Dans l'ancien :

• Risque de vices cachés (défauts non apparents lors de l'achat)
• Recours possibles mais procédures longues et coûteuses
• Pas de garantie sur l'état général du bien

Dans le neuf :

• Garantie de parfait achèvement (1 an) : Le promoteur corrige tous les défauts signalés
• Garantie biennale (2 ans) : Couvre les équipements (chauffage, volets, etc.)
• Garantie décennale (10 ans) : Couvre les défauts affectant la solidité ou l'habitabilité
• Risque de retard de livraison (indemnités prévues au contrat)
• Risque de faillite du promoteur (garantie financière obligatoire)

Qualité de vie et confort

Au-delà des aspects financiers, le choix entre ancien et neuf impacte directement votre confort quotidien.

Performance énergétique

Dans le neuf :

• Construction aux normes RE2020 (ou RT2012 pour les programmes plus anciens)
• Excellente isolation thermique et phonique
• Systèmes de chauffage performants
• DPE généralement A ou B
• Factures énergétiques réduites (économie de 50-70% par rapport à un ancien non rénové)

Dans l'ancien :

• Performance très variable selon l'époque de construction et les rénovations
• DPE pouvant aller de A (rénové) à G (passoire thermique)
• Travaux d'isolation possibles mais coûteux
• Attention aux interdictions de location pour les logements classés G (depuis 2025) puis F (2028)

Impact concret : Pour un appartement de 70m², la différence de facture énergétique entre un DPE B et un DPE E peut atteindre 1 500 à 2 000 € par an.

Agencement et personnalisation

Dans le neuf :

• Plans souvent optimisés pour la vie moderne
• Possibilité de personnaliser les finitions (choix des sols, peintures, carrelages)
• Parfois possibilité de modifier les cloisons avant construction
• Mais : surfaces parfois réduites pour optimiser le prix, manque de cachet

Dans l'ancien :

• Volumes souvent généreux, hauteurs sous plafond plus importantes
• Cachet de l'ancien (moulures, parquet, cheminées)
• Mais : agencements parfois datés, contraintes de murs porteurs pour les modifications
• Travaux de réagencement possibles mais coûteux

Localisation et cadre de vie

L'ancien est généralement mieux situé :

• Quartiers établis, avec commerces, écoles, services
• Centres-villes, quartiers historiques
• Transports en commun bien desservis
• Vie de quartier existante

Le neuf est souvent en périphérie :

• Zones en développement, écoquartiers
• Moins de commerces et services au départ
• Dépendance à la voiture plus fréquente
• Mais : environnement neuf, espaces verts, stationnement facilité

Pour quel profil d'acheteur ?

Votre profil personnel détermine souvent la meilleure option. Voici un guide pour vous orienter.

Choisir l'ancien si...

• Votre budget est limité et vous avez besoin d'un emplacement central ou bien desservi
• Vous aimez le cachet : parquet, moulures, hauteurs sous plafond, caractère
• Vous êtes prêt à faire des travaux ou vous avez les compétences pour les gérer
• Vous devez emménager rapidement : mutation, naissance, séparation
• Vous cherchez un bien atypique : loft, atelier, maison de caractère
• Vous achetez pour revendre à moyen terme : l'ancien bien situé conserve généralement mieux sa valeur

Choisir le neuf si...

• Le confort énergétique est prioritaire : factures réduites, confort thermique et phonique
• Vous ne voulez pas de travaux : tout est neuf, aux normes, garanti
• Vous êtes éligible aux aides : PTZ, TVA réduite, qui peuvent rendre le neuf plus accessible
• Vous pouvez attendre : la livraison peut prendre 18-24 mois
• Vous achetez pour louer (investissement) : dispositifs fiscaux avantageux
• Vous voulez personnaliser : choix des finitions, parfois modification des plans

Cas particuliers

Premier achat : Évaluez votre éligibilité au PTZ. Si vous êtes éligible dans le neuf mais pas dans l'ancien de votre zone, le neuf peut devenir plus intéressant malgré un prix facial plus élevé.

Investissement locatif : Le neuf offre des avantages fiscaux (Pinel, amortissement LMNP sur le neuf) mais l'ancien bien situé peut offrir une meilleure rentabilité brute et moins de risques de vacance.

Résidence principale longue durée : Si vous comptez rester 15-20 ans, l'emplacement prime souvent sur l'état. Un ancien bien placé, même à rénover progressivement, peut être un meilleur choix qu'un neuf en périphérie.

Résidence secondaire : L'ancien avec cachet est souvent privilégié pour le charme, mais le neuf peut simplifier la gestion à distance (pas d'entretien, garanties).

Conclusion : qu'est-ce qui compte pour VOUS ?

Il n'y a pas de réponse universelle à la question « ancien ou neuf ? ». Les deux options ont des avantages réels et des inconvénients à ne pas négliger.

L'ancien vous offre : un meilleur emplacement, des prix plus accessibles, du cachet, une disponibilité immédiate. Mais vous devrez probablement gérer des travaux et accepter une performance énergétique moindre (sauf rénovation).

Le neuf vous offre : des frais de notaire réduits, un confort optimal, des garanties solides, des aides à l'achat. Mais vous paierez plus cher, devrez patienter pour la livraison, et serez souvent en périphérie.

La bonne question n'est pas « qu'est-ce qui est mieux ? » mais « qu'est-ce qui correspond à MA situation, MES priorités, MON budget ? »

Chez CoupDeCoeur.immo, nous vous aidons à trouver le bien qui vous correspond vraiment, qu'il soit ancien ou neuf. Notre algorithme de matching prend en compte vos critères personnels — y compris votre préférence entre ancien et neuf — pour vous proposer des biens adaptés à votre projet de vie.