Les points à vérifier seront bien entendu différents en fonction du bien ciblé :
- Logement neuf ou ancien
- Logement individuel ou collectif
- Achat d’un immeuble
Dans l'ensemble de ces cas, il y a des points de vigilances cruciaux pour avoir une idée précise des coûts additionnels à la vente brute. Au delà des coûts qui peuvent être ensuite soustraits des rentrées locatives, les chantiers importants sont lourds à gérer pour un bien sans syndic et nécessitent donc un investissement en temps important.
Les postes de dépenses les plus conséquents sont :
- L'état extérieur (façades et toitures ou terrassement)
Qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un bâtiment, ces 2 postes sont conséquents et garantissent l'intégrité du bien dans le temps. Demandez l'état pour ce qui n'est pas visible, si possible regardez sur google maps et faites préciser les dernières dates de réalisation de ces gros travaux. - Le chauffage
Dans le cas d'une copropriété, demandez à visiter la chaufferie s'il y a une gardienne qui peut vous donner accès. Pensez également au fait que vous pouvez avoir plusieurs chaudières à vérifier si par exemple le bien à un chauffe eau séparé. Au delà du changement d'une chaudière obsolète, la consommation sera également supérieure. Vérifiez également l'état des radiateurs et des robinets d'ouvertures. - Les fenêtres
Des fenêtres en mauvais états devront être changées rapidement, privilégiez le double vitrage, un argument de plus auprès de vos locataires.
Une bonne isolation et une consommation faible d'énergie étant toujours appréciable pour celui qui habitera les lieux. Vérifier également l'état des stores ou des volets. - Les sanitaires
Des sanitaires en mauvais état ou vétustes sont un des premiers points repoussant un locataire, ces derniers étant liés à l'hygiène et la santé. - L'électricité et le gaz
Vérifier que ces éléments sont aux normes, en tant que bailleur, vous serez pénalement répréhensible du non respect des normes et de la sécurité de vos locataires. Demandez les carnets d'entretiens d'une chaudière à gaz.
Pour les copropriétés, demandez également les 3 derniers procès verbaux d'assemblée générale, l'objectif étant de vérifier :
- Que la copropriété est bien gérée et "harmonieuse"
- Qu'il n'y a pas d'impayés pour les charges
- Que des travaux lourds ne sont pas en cours ou dans "l'air du temps"
Si vous prévoyez d'aménager le bien (véranda, fermeture d'un balcon, ...), demandez le règlement de copropriété pour être certain que votre idée est conforme avec ce que le règlement autorise.
Si vous estimez que des travaux de rafraîchissement ou autre sont à faire, listez les points.
Vous pourrez ainsi les chiffrer afin de les intégrer à votre budget et ainsi adapter votre proposition.